全球焦点!稳楼市、保交付双刃剑下,长实与汇丰的掠夺之殇

  • 和讯房产
  • 2023-06-30 15:52:38

长实集团创始人李嘉诚对内地民营房企的优质项目发起了进攻。


【资料图】

市场消息称,由龙光地产与合景泰富发展联合打造的香港豪宅凯玥项目,或将迎来债权变更。李嘉诚旗下的长实集团正与项目债权银行之一汇丰进行接触,希望接手该项目相应债权。

接近龙光、合景的人士均证实了这一消息。这对处在保交付以及债务重组关键时期的民营房企来说,并不乐观。

凯玥作为一个优质项目,其所能产生的现金流是这两家房企当前所需要的,而如果长实接手,这一项目的主动权将假手他人,两家民营房企所面临的情况将雪上加霜,也会严重损害其余债权人以及购房者的利益。

在商言商,银行出于自身的业务安排出售项目本身没有可指摘的地方,但放在大的行业背景下,当前民营房企和金融机构之间应该有更好的协作关系,金融机构也应该负担起应有的社会责任,而非将风险转嫁。

李嘉诚“鲸吞”

李嘉诚的这一次出手,很符合长实一贯以来的风格。

从凯玥本身的质素来看,这个项目堪称优质。其位处港岛南区显赫地段,背山面海,规划总建筑面积超76万平方呎(约7万平方米),为迄今罕见的全新国际级度假式海景临海大型市区住宅项目。

该项目由龙光与合景泰富在2017年以约168亿港元的总价联合竞得。根据测算,凯玥项目总货值约超300亿港元。

如此难得的项目,主要开发方合景、龙光又处在债务重组的关键时期,长实有机会以较低价格获得,对于擅长“抄底套现”的李嘉诚来说,必然是划算的一笔买卖。

从长实过往的投资经历来看,长实“低买高卖”的生意驾轻就熟。

根据公开资料统计,在2013年-2019年期间,时值中国房地产市场的向上周期,长实就在内地套现1700亿元以上,而近期最为高调的抛售,则是2021年卖掉的上海市静安区的上海世纪盛荟广场项目,套现21亿元。

而李嘉诚最为外界诟病的地方在于,他基本以囤地为主要手段,多数地块并未实质性开发,这也在一定程度上耽误了城市的建设历程。以2021年出售的地块为例,公开信息指出,上海世纪盛荟广场紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块,2005年被李嘉诚购得,此后长达16年无启用发展。

以此可见,长实出现在凯玥项目的承接债权洽谈中,它一定也不是为了顾及各方利益,而是瞄准这些困在债务泥淖中的出险房企,将它们仅剩不多的优质项目收入囊中,再从中攫取超额利润。

事实上,这不是长实第一次将手伸向出险房企的项目。2022年7月,市场消息称,长实欲以90亿港元购入中国恒大香港总部大楼,该大楼为中国恒大2015年以125亿港元的价格购入,彼时成交总价是香港商厦买卖的最高纪录,同时创下每平方尺单价的最高纪录。

虽然最终交易并未达成,但李嘉诚的真实野心,昭然若揭。

保交付稳楼市下,民企却受阻

通过对长实过往的投资手法来看,此举显然不是一般的财务投资。如果长实最终成功承接凯玥债权,可以想见,长实最终是为取得凯玥项目的控制权。

但这将会为两家处在债务重组关键时期的房企带来严重的负面影响。凯玥作为合景、龙光境外债重组中资产增信范畴最重要的项目,其对两家房企最终债务重组起到了关键的决定性作用,而一旦决策权旁落,两家房企或将陷入困境。

据统计,合景泰富与龙光一共在中国内地建设的地产项目,一旦境外债重组失败,或导致项目建设停滞,必将牵涉到上下游近众多实体行业、上游供应商,造成员工失业,带来社会民生等问题。

此外,房地产行业与金融关联度较高,关系着金融市场稳定。

龙光、合景泰富境外债重组,牵扯到数十家中国内地和香港银行及债券持有人。若重组失利,相关金融机构和投资人将蒙受巨大损失,相关债务危机风险进一步扩散。

从事件的另一个主角汇丰银行的角度来看,为何其急于出手这一项目呢?

事实上,据内部人士透露,目前凯玥给银团债券兑付情况一切正常,项目运作也一切正常。而除了汇丰以外,其余大多数债权银行并没有出售计划。

汇丰急于出手的原因,或许就藏在年报等数据中。

根据汇丰控股2022年年报,汇丰列账基准预期信贷损失为36亿美元,同比增加45.2亿美元,其中有一部分来自“内地商业房地产行业的现行发展而作出的准备。

据汇丰控股首席财务官艾桥智透露,截至去年底,对内地商业地产的风险敞口总额为168亿美元,当中香港业务入账风险敞口为94亿美元。考虑到目前宏观经济情况,预测2023财年的列账基准预期信贷损失提拨约为40个基点。

而早在去年发布中期业绩报告时,汇丰首席财务官埃文·史蒂文森(Ewen Stevenson)就表示,汇丰控股将对其超过 120 亿美元的中国商业房地产敞口提出进一步指控,因为其中三分之一的资产“不合格”或“受损”。

Ewen Stevenson表示,汇丰今年上半年就中国商业房地产相关贷款有3亿美元的减值拨备,当中第二季度占约1.5亿美元,料今年下半年就此会有进一步的拨备。

这就很好理解,内地房企出险已经让汇丰的风险敞口不断增大,为了“减负”,汇丰只能舍弃金融机构的责任,与业主方的综合利益,选择了短暂利益。

但从现实的情况来看,此举对出险房企或许会产生涟漪效应。

有熟悉香港市场的人士指出,汇丰与长实接触一旦产生效应,一系列中资银行很可能效仿出售债权,像龙光、合景债务重组计划内一系列数十家金融机构与上百名债权人的利益,将直接受损。

在此前提下,合景、龙光必须采取更主动更积极的方式应对,作为出险房企中首先被下手的代表,必然要捍卫手中的优质资产,否则后果不堪设想。

(责任编辑:徐帅 )

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