深圳715房价调控新政对湾区楼市会产生多强的后坐力?

  • 中原视点
  • 2020-07-20 16:37:32

今年来楼价高歌猛进的深圳终于迎来新调控,7月15日,深圳出台严厉调控措施,从八方面堵住投资性购房漏洞,严厉打击市场炒作。即日起,在限购、限贷、限售、限价、限户型等方面大幅提高门槛,包括深户籍要缴3年社保后才可购房、非深户籍要有5年社保记录才可购房;夫妻离婚后3年内买房套数按离异前家庭总套数计算;成交价750万元(人民币,下同)以上的房子按豪宅征税。

与此同时,最新一期「中原大湾区指数」报120.11 升0.77% ,连续4个月创历史新高, 深圳指数创近46个月最大升幅。715新政一出,对湾区楼市会产生多强的后坐力?

深圳官方出台新一轮调控政策,具体政策如下:

1.深户也要3年社保才能购房;

2.离婚买房不到3年,离婚前的房产也计入在内;

3.名下无房,但是有过贷款记录的,购买非普通住宅要首付6成;

4.买二套房,非普通住宅,首付比例要8成;

5.增值税免征从2年调整到5年;

6.新盘优先让无房客户购买;

7.要求中介如实上报二手房成交价格;

堵塞假离异 严打借名额

条文要求深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在该市落户满3年,且需提供连续缴纳36个月或以上社保或个人交税证明方可购买商品住房;离婚人士自离婚之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。此举大幅提高新入户市民购房门槛,也堵塞离异人士无需社保的漏洞。

《通知》进一步完善差别化住房信贷措施。购房人家庭名下在深圳市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,首付比例仍按最低30%的政策;购房人家庭名下在深圳无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通住房的首付款提高到50%,购买非普通住房的贷款不低于60%。此举旨在借其他人名额投资购房。购房人家庭名下在深市拥有1套住房的,购买普通住房首付比例为70%,购买非普通住房的首付款比例不低于80%,此举意在提高投资购房尤其是豪宅的支付成本。

转让免税年限增至5年

新政还发挥税收调控作用,更新存量住房(即二手住房)交易计税参考价格,并将个人住房转让增值税征免年限由2年上调到5年。同时,细化普通住房标准,单套住房建筑面积120平方米以下、或单套住房建筑面积在144平方米或以下、实际成交总价低于或不超过750万元。成交价750万上以为豪宅,将按豪宅税收取。

此外,《通知》还将加强热点楼盘销售管理,对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘,地产商应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴个人所得税或社保时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。

完善「三价合一」制度

当局还将推行房屋抵押合同网签管理,进一步完善交易价、评估价、登记价「三价合一」制度,未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。加大二手住房交易信息公开力度。对于不报、漏报、瞒报房产交易的中介机构,依法暂停其网签权限。深圳市住建局等还将打击涉嫌捂盘惜售、价外加价、发布虚假房源、恶意哄抬房价行为和违规挪用各类信贷资金进入房地产市场的金融机构。

业界料楼市速降温 对置业影响不大

深圳中原地产董事总经理郑叔伦表示,疫情后深圳市楼市成交反弹太快,力度太猛,导致近期楼市有过热态势,所以才有今天政策的出台。

1)避免误伤首套客

纵观这次的调控政策,郑叔伦认为,首先是需求的管理。包括限购条件收紧、社保年限延长,深户也需要连续3年社保或缴纳个税才能购买住宅,进一步提高购买门槛,立即可以把市场上的有效需求降低,相信可以取得立竿见影的效果。另外,是贷款条件差别化的调整。遵从房住不炒的主导精神,针对已经拥有房产客户的贷款条件进一步提高,尽量避免误伤首套房客户,二套普通住宅首付7成,豪宅首付8成,置换型物业销售压力增大,相信可以一定程度抑制投资氛围。预料短时间内交易量明显下降,市场观望情绪浓厚。

他表示,针对上半年个别新房项目出现多人抢购的火爆局面,此次新政针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘进行多方面限制。此次新政控制需求,堵死各类炒房途径,包括落户即买房、离婚买房、一二手倒挂抢房等;限制豪宅成交,保障用家,抑制房价升幅,包括增值税、豪宅标准、差别化信贷等;持续开展房地产整顿和各项规范工作。

2)港人只能买1套不变

谈到新政对港人影响,郑叔伦认为对港人影响不大,因为香港人只能买1套,新政打击投资炒房,上半年港人涉足炒房的并不多。不过他指,豪宅税对港人未来购房有影响,超过750万元(人民币,下同)收取的豪宅税将是一笔不少的支出,而且深圳很多楼盘价格都超过此数。商业公寓和豪宅公寓尽管不限购不限贷,但其首付大幅提高也令港人购房成本和压力大增。

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