坐拥汽车小镇 化龙直通琶洲

一大清早，番禺挂出一宗商块，唤醒了昏沉的早晨。

地块面积不大，约占地6583㎡，起拍总价为7094万元，将建成客房数不少于100间的酒店。地块坐落于番禺东部化龙镇，这对于极少供应商住用地的番禺化龙而言，是个好消息。

乐居注意到，近年来，番禺逐渐开始重视以化龙片区为首的番禺东部区域发展。

化龙的潜力到底有多大?

纵观整个番禺区，目前有万博、汉溪长隆、大学城等板块位列番禺发展“C”位，而番禺东部的化龙，则是番禺东部发展的一片洼地。

根据番禺官方数据显示，化龙镇本地人口约3.3万人，外来人口近4.5万人，辖区内共13个行政村。

近年来，番禺化龙有广汽、中粮制罐、展贸城等重点项目，此外，还发展有花卉、鱼养殖为主的农业及汽车、汽配产业、电动工具、包装材料、电子等产业为主的工业。

值得注意的是，番禺化龙作为文化历史保护阵地，坐拥多个宗祠文物保护单位，及龙舟、龙狮、曲艺等民间传统文化技艺。

目前，作为番禺东部的价值洼地，化龙的价值开始逐渐被挖掘，旧改、交通、规划等动态陆续频出，化龙的潜力到底有多大?

化龙的“金字招牌”

从地理位置上看，化龙地处广州南拓区域，临近广州大学城，与广州黄埔、东莞隔洋相望。

目前，化龙的整体风貌以工业及村庄为主，大型商务、休闲综合体较为稀缺。这一定程度上，也制约了化龙片区的发展。

对于化龙而言，汽车小镇项目，一直是化龙最拿得出手的产业名片。早在2018年，番禺化龙汽车小镇被纳入广东省第二批省级特色小镇培育库。

番禺化龙汽车小镇规划以广州国际商品展贸城为核心，连接金山大道延长线片区，规划用地面积491.8公顷。

该项目位于番禺区化龙镇，围绕“智能制造+创新研发+生态小镇”三大领域，重点布局汽车研发、汽车制造、汽车金融、汽车文化、汽车旅游、汽车商贸六大业态，形成国内超大型综合汽车生产基地。

目前，确定建设广汽研究院化龙基地、化龙国际赛车公园、广州国际商品展贸城、汽车城物流中心等重点项目。

番禺化龙汽车小镇鸟瞰效果图

在近日，位于化龙片区的广州国际商品展贸城规划全面升级改造中。广州国际商品展贸城主要承接酒店、日用品的批发销售，该项目已成为化龙的地标性建筑，正致力于结合传统模式与商贸平台的优势，升级为番禺化龙核心商圈。

地铁+交通+隧道!化龙直通琶洲

交通，是区域发展的命脉。化龙的交通现状，是阻碍其发展的重要因素。

在化龙片区，能看到不少道路正到处施工中，部分路面不平坦，行车较为困难。且公共交通较为匮乏，在高峰时期主干道时常拥堵。

| 化龙部分区域现状

对此，2020年化龙镇政府工作报告显示，将推进石化路扩建和广明高速辅道扩建工程。配合做好南大干线、沙鱼洲隧道、穗莞深城际琶洲支线、地铁8号线(东延段)、17号线、龙沙港码头二期及配套物流园项目等重大交通配套的属地工作。

地铁+城际

根据《广州市城市轨道交通第三期建设规划调整环评公众意见征询》显示，八号线万胜围方向则将延伸至化龙、莲花等站点，形成东延段。

地铁8号线(东延段)途经凤浦公园—新洲—长洲一展贸城一化龙一蒙地一莲花(具体站点以官方公告为主)。其中，化龙展贸城作为番禺中心枢纽，出现在该线路中。

这也意味着，化龙片区可经地铁8号线，通达琶洲等地。

此外，穗莞深城际琶洲支线设琶洲、大学城东、化龙、莲花四个站点，使化龙可连通广州中心城区，及深圳、东莞、佛山等地。该项目早已在2018年12月开工建设。

不过，报告中的地铁17号线，目前仍是建设期限未明。

沙鱼洲隧道

沙鱼洲隧道建设，是丰富化龙交通的重点工程之一。

沙鱼洲隧道是一条连接番禺区和黄埔区的跨江隧道，全长约5.07km，总投资约47.22亿元，建安工程费约35.24亿元。

该隧道的建设，可大大缩短化龙至黄埔、天河等商圈的时间。沙鱼洲隧道还可联通南大干线，方便联通佛山、番禺、东莞、南沙等地。

卖地不够，旧改来凑

土地出让是情况是片区发展的晴雨表。

从近期番禺出让土地情况来看，据乐居不完全统计，2018年8月以来，番禺成交及挂出用地共计56宗，其中，与番禺化龙相关的用地共计10宗，但主要以工业用地为主。

对于今日(9月17日)挂出的商服用地而言，该地块面积仅6583平方米，总起拍价格为7094万元，折合楼面价约7184元/㎡。

该酒店开发条件并不高，须建设建筑面积不少于9000平方米且客房数不少于100间的酒店。此外，地块限高仅24米，按每层楼3米的高度算，仅为一栋8层高的酒店楼。

虽然土地招拍挂情况稍显乏力，但化龙似乎有意以旧改为切口，展开发力。

据官方数据显示，化龙镇坐拥沙亭村、柏堂村、莘汀村、东南村、塘头村、水门村、草堂村、复甦村、明经村、潭山村、山门村、西山村、眉山村共13个行政村。

今年8月，化龙首条正式通过公开表决的旧改村诞生，为上海升龙牵手的番禺明经村。【回顾：108公顷!化龙首个旧改村!升龙80亿牵手番禺明经村】

根据规划，改造后的明经村，复建区将优先按照高品质现代化生态宜居社区建设，保证村民利益。与此同时，社区将集中设置文化站、卫生服务站等公共设施;居住小区内配备各类运动场地、社区公园、文化活动室等文化休闲场地，让村民在家门口就能享受优质便利的生活配套服务。

| 明经村改造效果图，最终以政府批复方案为准

而在今年，化龙镇山门村也公示了全面改造项目基础数据调查成果。此外化龙莘汀村、塘头村也陆续有旧改消息传出。

拥有13个旧村的化龙镇，正逐步以旧改方式切入，升级番禺东部的整体风貌。

2字头的住宅，该入手吗?

从住宅方面上看，化龙片区二手盘鲜少，多是村民自建房为主。目前化龙片区开发有新盘智联·汽车小镇、碧桂园星荟、凯德山海连城。

智联·汽车小镇目前暂未开盘，即将推出建面约71-94㎡三至四房单位，样板间现已对外开放。该项目目前售价170万元/套起。

| 正在建设中的番禺汽车小镇

凯德·山海连城八月底新领7栋、8栋销售许可证，合计房源364套。本次加推的新品是7栋建面约87-127㎡三至四房，价格暂未公布，将于9月19日正式开盘。今年5月，凯德·山海连城销售的住宅和别墅，均价约2.3-3.5万元/㎡。

碧桂园星荟在售建面约38-76㎡商服类复式产品，主力户型为建面约38㎡，76㎡，带装修均价约1.8-1.9万元/㎡，预计2020年12月可交楼。

实际上，番禺化龙与南沙万顷沙具有部分相同点，两地同样位于区域的东部，且虽未开发完全，但名声已经打响。目前，两地仍处于初开发状态，面临基础设施、交通建设、产业引入等问题。

对于现状来说，化龙既面临挑战，亦深藏机遇。

关键词： 汽车小镇