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粤港澳大湾区这些城市是供货大户

惠州房讯 更新:2018-09-06

今年前8个月,大湾区土地市场有两个明显表现:房企拿地相对理性,地价整体有所回落。区域结构出现分化,佛山、肇庆和江门脱颖而出。

    

根据代理行统计数据显示,今年前8个月,湾区9市土地合计成交建筑面积达2784 .78万平方米,成交金额1564 .25亿。其中,佛山在土地成交面积和金额两个指标上均居9市首位,无疑将成一两年内湾区的楼市供货“大户”;另一供货大户是肇庆,今年以来卖地建筑面积比广州还多,也是9市半年度卖地量涨幅最大的城市。

    

此外,以半年度地价表现来看,深圳、惠州和佛山等五个城市均出现下跌,江门等其余四个城市出现上涨。领跑涨幅各市的江门,也因此排在佛山和广州之后,成卖地金额第三高。


9市数据:前8个月卖地建面  近2785万平方米 

今年以来,大湾区土地市场供需更加活跃。根据中原集团研究中心发布的2018年上半年大湾区房地产分析报告显示,湾区9市土地成交量累计同比大幅上涨19%。从3月份开始,连续四个月月度总成交面积在300万平方米以上,土地成交可谓是淡季不淡。

    

其中,惠州、中山、东莞、佛山、江门和肇庆各地的半年度土地成交量,均比去年同期上升。

    

土地成交热度一直延续到下半年。根据某机构最新发布的数据显示,截至8月30日,大湾区9市土地总成交建筑面积达2784.78万平方米,成交金额1564.25亿。

    

这个数据意味着,今年前8个月的卖地量,未来一两年内,将为大湾区楼市增加供应达2784.78万平方米。尽管供地量增加,但卖地建筑面积规模仍旧低于上半年珠三角地区的卖楼面积。根据广东房协发布的半年度数据显示,上半年珠三角地区商品房销售面积达到4196万平方米。

    

从下半年的土地市场表现来看,多数城市仍旧没有放慢供地节奏。据南都记者不完全统计,已公开发布的土地出让信息显示,9月份广州、佛山和肇庆三地将出让的商住用地总占地面积达近88万平方米。其中,仍以佛山最多,将有11宗合计占地近62万平方米商住用地入市。


城市表现:佛山土地成交量价位居首位 

随着广佛同城战略实施,佛山的城市利好逐渐凸显,在限地价、竞配建、自持、自销等高门槛之下,仍挡不住房企拿地热情。据某机构数据统计,前8个月,佛山成交土地(含纯宅地、商住地、商办地、综合,下同)高达59宗,成交金额达676.03亿元,成交建筑面积966.52万平方米,成交面积和成交金额皆为湾区之最。

    

今年3月份,佛山单月土地成交面积就超过了百万平方米,5月和7月都超过了50万平方米。9月份待推地面积接近62万平方米。

    

佛山的土地活跃不仅仅体现在大湾区之内,放在全国来看,其“成绩单”也十分亮眼。某机构统计的前8个月全国二线城市新增土地建面T OP15的城市中,佛山上榜,排在第十四位。

    

同时,广州仍为房企主要竞争区域,但因土地资源稀缺性,土地成本攀升,严重影响房企在大湾区的战略布局。据某机构数据统计,今年1-8月,广州成交土地达36宗,成交总价达440 .65亿元,稍逊于佛山。

    

同为一线城市的深圳,则和广州表现截然不同,2018年1-8月,深圳仅成交3宗地块,成交建面为27.03万平方米,收金20 .85亿元,土地供应之稀缺不言而喻。

    

在此情况下,与深圳同城化发展的东莞,则成了深圳需求外溢首选。据某机构数据监测,2018年1-8月,东莞成交土地为18宗,总面积149 .21万平方米,成交总价达112.19亿元,仅两年时间,融创、招商、华润、旭辉等10家外来房企纷纷进入东莞分食“蛋糕”。

    

肇庆供地面积增幅最大,江门表现不俗

值得一提的是,肇庆在上半年的卖地面积几乎追平广州,卖地量在大湾区9市中位居第三。超过了江门、惠州和珠海等城市。数据显示,上半年肇庆商住用地成交占地面积达到146 .2万平方米,同比大涨50%,在卖地面积同比增长的惠州、中山、东莞、佛山、江门和肇庆这6个城市中,涨幅最大。

    

进入下半年,肇庆卖地规模涨势继续。某机构最新统计数据显示,肇庆前8个月土地成交建筑面积达到527.12万平方米,远超过广州同期410 .67万平方米的建筑面积规模,彻底打破上半年与广州旗鼓相当的格局。

    

另外,从卖地金额表现来看,前8个月卖地金额最多的仍旧是佛山,合计为676.03亿元,其次是440 .65亿元的广州;第三则是江门,共成交了117.8亿元,比东莞略多,江门是今年上半年土地价格涨幅最高的城市。

    

根据中原集团研究中心发布的半年度统计数据显示,上半年从成交楼面地价看,深圳、惠州、中山、佛山、珠海下跌,其余城市楼面价均有上涨,其中江门涨幅较高,达到83%。

    

在土地价格上涨的同时,江门前8个月供地面积也不少。某机构统计数据显示,前8月江门土地成交建筑面积排第四,达到298.34万平方米。其中,汇诚鸿图数据平台数据显示,今年1月江门卖地占地面积超过了50万平方米。其中,7月份江门土地供应量再度放量的同时,也迎来更多品牌房企进驻江门;仅仅7- 8月,江门就再度迎来华润置地、新城控股和旭辉等国内品牌房企进驻。

    

不过,汇诚鸿图数据平台数据同时显示,6—7月开始,江门土地价格也逐渐理性化,溢价率逐步下降。


特写:土地热呈现“圆规”效应 核心城市外溢效益明显

有趣的是,尽管佛山和肇庆成为今年以来的拿地大户,但从区域来看,这两个城市都受到相邻核心城市不少外溢效应影响。

    

其中,佛山主要土地成交区域和地价高位均集中在靠近广州的南海区和顺德区,而肇庆土地热点集中在“临佛片区”。在外溢效应不断扩散背景下,位于广佛肇核心位置的佛山三水区,正成为土地供应增量最大的行政区之一。

    

南都记者从广东省统计局发布的数据获悉,上半年大湾区9个城市中,拿地面积增幅最大的肇庆,其房地产开发投资增幅也是最高,达到51.3%。

    

从市场表现来看,今年以来,已经有龙光、保利、新城控股、恒大、碧桂园、中梁、敏捷和美的等品牌房企进驻肇庆。整体来说,上半年肇庆土地成交主要集中在鼎湖、四会、大旺、端州和高要等东南“临佛片区”。其中,以上品牌房企获取土地,也多位于这些区域。

    

佛山方面,根据佛山(肇庆)中原统计数据显示,佛山上半年商住用地的招拍挂土地成交中,顺德是主力,占据全市35%的比例。共有15宗用地成交,占地面积97.92万平方米。其次是南海区,占全市23%的比例,共有9宗地块成交,面积63.53万平方米。

    

以上广佛肇三个城市的土地价格,也与土地活跃程度一样,以广州中心区为“圆点”,呈现出“圆规”效应。

    

各区域历史最高土地单价分别出现在广州的海珠区、白云区和荔湾区,其次是广州的番禺、天河、黄埔和增城;最高单价出现的“第三梯队”是广州的花都和南沙,以及佛山的禅城、南海和顺德;跟随其后的是佛山三水、高明以及肇庆的端州和鼎湖。相反,距离广佛最远的德庆、怀集、封开和广宁,则是广佛肇片区楼面地价最低区域。


延伸:拿地节奏放缓 房企看重地域聚焦

值得关注的是,近一年来,随着楼市调控的深化,从楼市到地市双双出现降温。今年表现更为明显,全国各地土地流拍频繁,据不完全统计,仅前7个月就出现796宗。

    

相对而言,大湾区的整体表现更加理性和平稳一些。据某机构数据监测,1-8月,大湾区9市流拍地块有14宗,其中商住用地流拍12宗、商办用地2宗。

    

流拍的14宗土地中,卖地大户肇庆最多,达8宗;广州跟随其后,流拍了3宗地块;佛山、东莞、深圳均流拍了1宗。

    

对此,业内人士认为,在楼市调控不放松的市场环境下,房企拿地更注重地域聚焦。

    

8月份,陆续有上市房企发布中期业绩报告,部分房企对下半年投资表示保持谨慎。一方面源自政策严控,尤其是融资环境不乐观的情况下,政府坚持因城施策、坚决遏制房价上涨导致资金风险加大;另一方面,地市、楼市双双降温,并进一步蔓延至三四线城市,尤其是棚改支撑逐步减弱,市场销售预期并不乐观。因此,维稳现金流成为行业共识。

    

对此,某机构发布分析认为,收缩战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。避免全覆盖、大面积的开拓,减少对于四五六线城市投资力度,重心逐步聚焦二线城市及经济基础发展良好的三四线,警惕和回避因短期炒作导致市场非理性过热的城市。